新加坡共和国地处马来半岛，国土面积为682.7平方公里，常住人口超过400万。根据2008年的美元兑换率， 2008年新加坡国内生产总值1650.6亿美元。人均GDP达37596.8美元。新加坡每年将其国内生产总值的9%用于住房建设。 新加坡的组屋制度，始于1960年，当时，新加坡刚刚从英殖民统治下脱离，成立自治机构，整个社会发展比较落后，政府财力有限，民众住房条件比较差。新加坡政府为居民提供住宅，始于六十年代，大多数新加坡人居住在卫生条件恶劣、人口过于密集的住屋环境，而且都没有能力购买自已的屋子。李光耀当时提出的口号是，要实现新加坡人“居者有其屋”。具体的做法是由政府面向中低收入者，提供符合其购买力的公共住屋。中低收入者在购买政府组屋时，可向政府申请长达30年的贷款。在1968年，政府允许居民利用他们的公积金存款购买组屋，也就是居民首付20%的购房款，就可以轻轻松松地拿到一套属于自已的住房。剩下的80%也不会增加居民的日常开支压力，而是由公积金偿付。这一政策使购屋居民数量大为增加。20世纪70年代，新加坡政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请；80年代，提高到2500新元，随后又放宽到3500新元。这基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。这一政策实施以来，新加坡政策在境内各地纷纷兴建组屋，民众居住条件不断改善，本国人口组屋入住率，到90年代达到顶峰。新加坡政府组屋局的有关人士给了我们这样一组数据：从1960年至2004年，政府一共提供组屋96.6万套；全国340万总人口中，有84%的人口居住在政府提供的组屋中。其中，完全拥有组屋产权的屋主占到 82%，90%的居民有购建房，成为世界上拥有住房率最高的国家。1991年，新加坡就获得了联合国颁发的世界居住环境奖。 　　新加坡以集镇中心的方式建立大量的组屋区,并以良好的公共交通系统(新家坡的公共交通水平列世界前列)为居民提供服务. 目前,中等地块的组屋2室一厅(使用面积75平方左右)的价格,大约15万到25万不等. 新加坡的本地公民,一般会购买3室一厅和3室两厅. 如果家里有两人做普通工作(做最低的洗碗工,也有近1000元一月),每月收入5千的话,4年的收入就可以买房了. (新加坡的人均工资收入是3900元每月) 新加坡实行高公积金政策. 一般是雇主交工资的16%,自己交工资的20%. 买房的时候以10%付现金,10%用公积金就可以了. 一套20万的房, 只需有两万现金在手里就可以了. 新加坡公共住屋制度的经验 （一）政府确保土地供应 新加坡土地分国家所有和个人所有两种，国家所有土地占土地总数的80％左右。土地是国家财富之源，新加坡政府一开始就将土地牢牢地掌握在手中。许多国家经常因为土地价格因素造成住宅价格居高不下，普通老百姓无钱“问津”。新加坡独特的房地产运作机制成功地解决了这一难题。 新加坡政府在这方面执行的完全是计划经济模式，严格控制土地供应。1966年新加坡政府颁布《土地征用法令》，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，规定建造公共组屋，可在任何地方征用土地。被征用土地只有国家有权调整价格，价格规定后，任何人不得随意抬价，也不受市场影响。 征用土地是政府再分配财富和资源的强制性措施，所支付的补偿费远低于市场价。根据该项法令，建屋发展局能够以远低于市场价格的价格获得土地，保证了大规模公共住屋建设所需的土地。建屋发展局并非无偿使用土地，而是直接向土地局购买。 （二）政府提供大量的资金补助 向公众提供经济适用住房，是要有巨额资金作保证的。新加坡政府在这方面投入了大量的财力。政府提供两种贷款：资助建屋局发展和操作开销的住屋发展贷款，以及提供给组屋买主的抵押贷款。也就是说，政府既要贷款给发展机构建房子，也要贷款给老百姓买房子，同时还要弥补住房发展机构的亏空。仅以2004年为例，新加坡政府住房贷款总数达到 60.53亿新元（相当于人民币约300亿），由财政开支的住房补助经费达到 14.62亿新元，占政府常年预算拔款的4.8%。 建屋发展局的资金来源有三项： 一是政府建房贷款。该项贷款实质是公积金的转化形式，中央公积金局把公积金归集起来后，除留足会员提款外，其余全部用于购买国家债券，政府把这部分资金贷给建屋发展局。 二是购房资金贷款。居民购房可分期付款，居民从建屋发展局购房后，由该局提供分期贷款，并垫付周转资金。 三是政府津贴。由于建屋局为非盈利机构，其出租组屋的租金和出售组屋的价格由政府确定，远远低于市场价格，无利可图，造成建屋发展局收支亏损，政府每年都从财政预算中给建屋发展局安排一笔津贴，从开始拨款至今政府已累计补助138亿新元。 新加坡不可能从公共住房政策上赚很多钱，但它也不会赔钱，还是有利可图的。它把整个社会发展好了，比如社会稳定后，人们就敢消费了，那政府在其他地方就可以赚钱。公共住房政策是否可以持续主要看你政府投入多少，要看政府的决心。因为政府的责任就是稳定社会秩序、完善法律建设、提供公共服务等等。 （三）科学合理的住宅建设发展规划 新加坡是一个弹丸小国，土地资源极为宝贵。能够做到这样一种规划水平，实在是一种以人为本的理念的支配：不仅是建造组屋，而是塑造令人引以为自豪的家园；不仅是提供公共住屋，而是营造全面的居住环境；不仅是发展新镇，而是建立人民深具归属感的社区。 一般来讲，政府组屋区的总密度为每公顷110个居住单位。有一个叫鹅榜镇的政府组屋区，一共占地 844公顷 。其中住宅占地仅有55.1%，非住宅用地却高达 44.9%。在非住宅用地中，区域公园与绿地占10.8%，学校占10.2%，商业及公共设施占5.3%，体育与消闲占2.5%，交通占16.1%。这种规划让大众化的小区不仅仅只有住的功能，还有教育的功能、休闲的功能、消费的功能和交通的功能。 每个五年计划侧重点不同.第一个五年计划努力缓解房荒问题,第二个五年计划主要增加住房面积和设施。第三个五年计划改善组屋区的居住环境,增辟儿童游玩场、绿地、公园等。第四个五年计划更加强调组屋的设施和质量。目前新加坡组屋主要以四房式和五房式为主，设施齐全，功能结构合理，居住环境优雅。 （四）依据家庭收入水平分类供应住房 新加坡政府规定，对于月收入在800与2000新币之间的低收入家庭，可先向政府租赁一间三房式组屋，日后以折价把那间组屋买下。如果折价仍难以购买，可获得90%的政府贷款支持。这样贫困家庭也可轻松拥有自已的组屋。至于这90%的贷款，贫困家庭也不必太过担心，由政府在他们的公积金中慢慢扣除，而不会影响日常开销。这个制度保证了弱势群体基本住房。 政府鼓励已婚子女靠近他们的父母，奖励多代同堂，具体的奖励办法是，第一次申请购买组屋者，若在公开市场购买一间靠近父母住所的组屋，可获得政府40000新币（相当于人民币20万元）购屋津贴。而这份不菲的款项大约要占到总房价的四分之一，对工作时间不长、积蓄不多的年轻子女有着巨大的吸引力；已婚子女如果申请组屋以便与父母同住或住近父母，将比其他申请者有多一倍的购房抽中机会。这意味着他们比其他群体的购房者，要早一倍的时间提前住进温馨的政府组屋，并尽享天伦之乐。 一是租赁组屋。新加坡家庭月总收入在800新元以下的，可用不同标准的附有津贴的租金租赁一房式或两房式组屋；家庭月总收入在800新元至1500新元的，可用不同标准的附有津贴的租金租赁一房式、两房式组屋或三房式组屋，四房式以上的组屋不出租。租金约为市场租金的一半，其余部分由政府予以补贴。 二是申请购买组屋。家庭月总收入不超过2000新元的，可申请三房式重购组屋； 家庭月总收入不超过3000新元的，可申请三房式组屋； 家庭月总收入不超过8000新元的，可申请四房式或更大的单位；家庭月总收入不超过12000新元的，可申请四房式或更大单位的多代同堂家庭组屋。 家庭月总收入不超过8000新元或12000新元（多代同堂家庭）的，可在公开市场利用“房屋津贴”购买转售组屋（款式或地点有更多选择，且不必等待一段时间）； 家庭月总收入不超过8000新元或12000新元（多代同堂家庭）的，可购买私人发展商设计兴建和销售的组屋。 三是购买私宅。家庭月总收入超过8000新元或12000新元（多代同堂家庭）的，建屋发展局不负责提供组屋，他们从房地产市场直接购买私宅。 这项制度基本上保证了80％以上中等收入的家庭能够买得到廉价的组屋。而20％有较高收入的家庭则需自己购买标准较高的共管式公寓，或标准更高的置地住宅，即花园式住宅。实在无力购买的，政府还允许租赁组屋。 （五）推行公积金制度，保障购房并对购买组屋进行补贴 新加坡公积金制度是世界公认的一项解决住房问题等诸多实际问题的好制度。在贷款方面，新加坡建屋发展局为符合条件的组屋买主提供高达两次的优惠贷款，长达30年的摊还期。贷款数额与摊还期限依据申请者的收入与年龄而定。购屋人士可选择利用他们的公积金存款或以现款摊还10%的首期以及过后的每月期款。这样，保证了绝大多数中低收入家庭都有购买住宅的能力。 新加坡政府为鼓励购买组屋，还推行购买组屋津贴计划。此外，新加坡政府还通过实施住屋辅助计划来帮助低收入家庭拥有自己的组屋。 （六）完善的组屋管理和服务网 新加坡建屋发展局共有22间分局和2间服务中心，分布在各市镇，为居民提供快捷的屋契和租约服务。组屋的日常维修管理工作由市镇理事会负责，该组织是民间自治组织，由一个或几个选区组成，由选区内的国会议员担任主席，其它委员由主席委任，主要职责是维修、管理、改善公共组屋及组屋区内的公共设施。物业管理资金除住户按月缴纳外，政府给予补助。 新加坡公共住屋制度的启示 （一）住房具有准公共产品的属性，必须加大公共住房供应 住房不是一般商品，它具有准公共产品的属性， 完善的公共住房保障制度是社会发展和进步的标志。 （二）政府作为公共住房保障制度的主体， 要高度重视调控解决住房问题.政府作为公共住房保障制度的主体，必须高度重视用有形之手去完善住房保障制度，保证那些不能通过市场满足住房需求的中低收入者享受基本的居住权。 （三）政府要适应社会需求，建立多层次的住房保障体系 据有的专家测算认为，我国高收入者比重很小，中低收入者要占总户数85％以上。但这几年来我国每年供应中低收入者的经济适用住房建设投资，只占总投资的6％左右，覆盖面为7％。(经济适用房政策面临的关键问题是“僧多粥少) （四）坚持公共住房的小户型低价位，确保中低收入家庭买得起房租得起房 我国地少人多，人均国内生产总值很低，应以建设小户型低造价住宅为主。 但是我国这些年的住房建设，只对经济适用住房提出户型控制（实际上许多经济适用住房也建成了大户型），它只占住房建设总投资的6％，而商品房（含30％左右由单位自建而不上市场销售的住宅）所占比重却高达94％。由于在市场经济条件下，不控制商品房的户型和卖价，导致这些年来建设大户型、高房价住宅成风。据2004年有些城市的不完全统计，新建住房中，大多数是150平方米以上的大户型住宅，有的城市的大户型住宅占总数85％以上。 （五）多元化筹集住房保障资金 住房保障资金要财政拨款，公积金增值收益，土地出让金收益，社会捐赠外，可优惠政策吸收民间资金，经营城市资产中收益，发行住房公债，等等。